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一將功成萬骨枯!中國房地產野史30年

BlinkConstruction 2021-10-08 16:48:22

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房地產,買房(甚至搶房)成為人們最關注的話題?;厥追康禺a發展的這些年,可以用“一將功成萬骨枯”來形容。


中國最早的房地產,和廁所有關。

據史料記載,中國最早的房地產出現在唐代。一位叫竇乂(yi)的商人靠賣鞋、賣樹攢下了80萬錢。

他以三萬文錢買下鬧市區的糞坑,并用計謀引人免費幫他填平,蓋了20多間店鋪,再租出去,形成自己的房地產品牌“竇家店”,火得一鋪難求,連波斯人都來租他的鋪子做生意。

后來他成為長安首富,人稱“竇半城”。


建國后真正意義上的房地產行業萌芽出現在1978年改革開放以后。

1980年中房集團的成立,意味著中國有了第一家房屋開發公司。當時中房集團總經理孟曉蘇,原本是中南海的一名官員。

這位先官后商的總經理,師從厲以寧、蕭灼基,并先后獲得經濟學碩士博士學位。

他喜歡凌晨2點之后開始寫寫作,幾十年如一日。所有文件都自己動手,從不用秘書??恐滋熨u房晚上寫稿,他撰寫和主編了10本房地產業書籍,發表了180多篇論文。

1987年,在一個不起眼的南方小鎮啟動了一個不起眼的土地拍賣會,后考證這是新中國進行的第一次土地拍賣,中國土地正式開始招拍掛。那個地方叫深圳。

這塊地一年以后建成了“東曉花園”,并在內地第一次以按揭貸款的方式出售,不到1個小時就全賣光了。

當時的房價已經是408元/平,看起來很便宜??當時蔬菜是1分錢一斤。


三十年前,廣東梅州豐順鎮上的一個20多歲的包工頭去找鎮政府,表示愿意幫助建設商業街,他因此而發財,這個人叫朱孟依。他后來創立的合生創展集團,是國內最早的地產公司,到2016年他在全國富豪榜上排名29。

此時在香港內地開工廠的富豪許榮茂已經注冊了世茂地產。

金融證券分析師李思廉往返于香港和廣州做貿易,就是那段時間結識了老搭檔張力,見多識廣的他發現了房地產在內地的前景(富力)。

曾經在街頭賣豬肉、倒木材的黃文仔已經靠做鋼材貿易發家,成了稀有的百萬元戶(星河灣)。?

命運的車輪沿著時代的車轍在滾動,有人快有人慢。沒人想到磚廠廠長潘石屹,玉米販子王石會變成地產大亨。

那個時候,任志強剛從部隊回到地方沒多久,升任華遠建設部經理;

潘石屹兜里揣著80塊錢南下搬磚——做了磚廠廠長;

陳卓林的家具廠風頭正勁;

王石還在倒賣火車皮里的玉米;

楊國強還是個泥瓦工;

軍人王健林剛轉業做了大連市西崗區辦公室主任;

許家印還在舞陽鋼鐵廠車間里揮汗如雨;

張玉良在上海農委會是個不起眼的小職員;

孫宏斌剛從清華水利系畢業滿大街找工作;

吳亞軍還在重慶前衛儀表廠當技工;

胡葆森已經是中原國際經濟貿易公司附屬公司董事長兼總經理。



1988年,王石意識到土地制度的松動是一個機會。他把自己一手創辦的深圳現代科教儀器展銷中心經過通過股份化改組,正式更名為“深圳萬科企業股份有限公司”。

這年11月18日,被人稱為黑馬的萬科以2000萬元的價格拍下地王,這和后來的順馳有點像。主持拍賣的官員罵王石“瞎胡鬧”。萬科正式進入房地產業,第二年,萬科就在A股上市了。

1992年,鄧小平第二次南巡,市場經濟確立,房地產開始迅猛發展。

受到鄧小平的鼓舞,大批在政府機構、科研院所的知識分子受南巡講話影響,紛紛主動下海創業,形成了「92派」企業家。

因為小平在上海的一句“要多提拔年輕人”,辦公室最年輕的張玉良手握“總經理”任命書和上海市政府劃撥的2000萬元,開始了綠地創業歷程。

這一年,許家印看了鄧小平講話,察覺到新機遇,毅然棄了鐵飯碗,跑到深圳闖蕩。

時代浪潮下,一眾房地產公司突然出現。

楊國強接盤原來的建筑公司,打出“給您一個五星級的家”的口號,低價買入順德碧江桂山交界的大片荒地,并以“碧桂園”命名開始進軍房地產。

王健林正式創辦萬達。

胡葆森結束駐香港的國企日子,斷然北上回到中原腹地鄭州創辦建業地產。

任志強還沒有成長為“大炮”,坐著他的北京市華遠經濟建設開發總公司總經理位子。

宋衛平還在“下?!闭驹谔貐^的土地珠海,為一家叫南方四通的電子公司獨當一面。

馮侖和一幫伙計們花兩萬塊錢注冊了萬通地產,就是后來有名的萬通六君子——馮侖、王功權、劉軍、易小迪、潘石屹、王啟富,但目光敏銳的他們迅速結束炒地皮,驚險逃出海南島,躲過房地產泡沫暴擊。

戚金興帶著七個人創立了濱江集團。

已過不惑之年的李彬海放棄廣州軍區參謀部后勤部長的職位,毅然帶著八個專業軍人創立了保利地產。

甚至北京大學也跟風,于1992年成立了北大房地產開發部,北大南街就是他們開發的。



房地產價格放開,許多政府審批權力下放,金融機構開始大量發放房地產開發貸款,土地開發和出讓規模迅速擴大,市場開始出現了“房地產過熱”。

全國各地數千億資金蜂擁撲向???、廣西北海、廣東惠州等南方沿海城市。當時的情況是:誰都不懂房地產,但誰都知道房地產是一個暴利行業,結果東西南北中,一齊往前沖,只為賺錢,不問手段;只要結果,不管過程。

當時的泡沫有多嚴重?當時,總人數不過655.8萬的海南島上竟然出現了兩萬多家房地產公司。短短年,房價增長超過4倍。

1992年全國房地產開發投資比1991年同期增長了117%,地方房地產投資普遍增長50%以上,其中海南暴增211%。

1992年土地供應面積是1991年及以前全國出讓土地總和的11倍。

1993年,房地產泡沫嚴重,招致國家開始出手調控。

1993年6月23日國務院副總理朱镕基發表講話,宣布終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業。

泡沫生成期間,以四大商業銀行為首,銀行資金、國企、鄉鎮企業和民營企業的資本通過各種渠道源源不斷涌入海南,總數不下千億。

幾乎所有的開發商都成了銀行的債務人。精明的開發商們紛紛把倒賣地皮或樓花賺到的錢裝進自己的口袋,把還停留在圖紙上的房子高價抵押給銀行,所有人都陷入了瘋狂,10個人里有8個都是想通過炒房子賺一筆。

在當時,炒房子就是擊鼓傳花的游戲。房地產泡沫,像香檳溢出的泡泡一樣醉人,惹得所有人都趕著、追著,唯恐慢下一步半拍。

第二天,國務院發布16條整頓措施猶如一劑猛藥,讓一路高歌猛進的房地產熱戛然而止。

開發商紛紛逃離或倒閉。

僅海南有600多棟“爛尾樓”、18834公頃閑置土地和800億元積壓資金,僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元。

但隨著各項措施的落實,全國房地產開發的增長速度明顯放緩,通貨膨脹得到遏制。經濟由熱轉冷,房地產市場也沉寂下來,商品房和商品住宅的價格迅速回落。經過3年努力,中國經濟終于在1996年成功實現“軟著陸”。

1997年亞洲金融危機爆發后,我國經濟開始出現“通貨緊縮”,房地產市場也隨之進入低潮。中國房地產第一個十年,告一段落。


話說1997年金融危機爆發之后,房地產開始進入調整期。

中國房地產的第二個十年,和一個字有關。

1998年注定不平凡,這一年成為一個重要的分水嶺。

國家尋求變革正式拉開了房改大幕:先取消了福利分房制度。在新中國堅持了近半個世紀的分房制度壽終正寢,中國正式進入商品房時代。


歷史總是驚人的相似,卻又如此的不同。住房制度改革其實有兩個目的:居民住宅貨幣化、私有化是房地產市場化的開始;把住宅產業當作刺激內需的支柱產業來發展,這是“房地產是夜壺”的源頭。

1998年中國建設銀行發出了中國的第一份個人住房抵押貸款。貨幣政策進入寬松的軌道。

隨著住房分配制度的取消和按揭政策的實施,以及當時只需首付2成或零首付,使得購房需求突然爆發:當時有錢的單位紛紛出手,把市面上的現房一搶而光。中國房地產業進入高速增長期。?

那么這個十年,是和“漲”有關嗎?可能不是。

取消福利分房后房地產需求大幅度增加,導致土地供應不足。

政府開始實行統一收儲并出讓的土地管理政策,市場上開始有了大規模的拆遷。這其中牽涉到各種的賠償分配紛爭,總之這是一場發展與民生之間的博弈。?

經濟的發展其實也是一場瘋狂的城市化運動。

在這樣的情況下城市化高歌猛進,一方面是暴力不止,一方面又暴富不斷,中國房地產史中就這么夾雜著悲喜交加的濃濃色彩。



房地產市場潮漲潮落催生了很多房企的花式崛起與失敗。

90年代后期,粵、閩、京、渝各派房企都有新代表企業誕生,如海倫堡、深圳地鐵、花樣年、建發、正榮、華夏幸福、北京城建、金科、龍湖、新希望、俊發、順馳等。

靠借高利貸300萬、然后抵押給銀行貸款1000萬、在海南炒地皮發家的“萬通六君子”也終于在98年徹底散伙。

在海南炒房之余,六兄弟攢了一本名為《披荊斬棘共赴未來》的書,書中將他們自己描寫為一群立志實業報國的青年知識分子,也指明他們做企業不是為了賺錢,是為當代中國知識青年探尋報國道路。這本書當時感動很多人,張欣也是因此結識潘石屹,并結為伉儷。

最早離開的磚廠廠長潘石屹轉戰北京,在1998年拆了北京二鍋頭酒廠,建了第一個SOHO現代城。潘石屹是真正的營銷專家:他開啟了全國房地產業的所謂“畫餅概念時代”。

六君子中的易小迪99年創立了陽光100集團,王功權成為了知名的風險投資家,王啟富和劉軍也開創了一番事業,馮侖則一直堅守在萬通。

王石99年辭去了總經理,開始玩起了滑翔傘、攀巖,并引入了大股東華潤,但正是這時候對萬科的股權分散問題沒有處理好,才埋下了后來寶能入局的隱患。

宋衛平在房地產開發上春風得意,綠城逐漸成為最有品質房企的代表,他還玩起了足球,98年創建了浙江綠城足球俱樂部。宋衛平累計在足球上“玩”了25億元,甚至還因為舉報“黑哨”問題引發足壇掃黑風暴,差點遭受牢獄之災。

1999年,未雨綢繆的王健林首次提出“訂單式商業地產”概念,萬達廣場自此開始爆發。

許榮茂帶著世茂最早開始了全國化布局,幾年時間做到全國前十,他卻低調的幾次發函要求福布斯去掉自己的名字。

2000年政府終于對房企上市松了口,房企們也終于找到了擴張的引信——資本,天鴻寶業、天房發展、金地、金融街等一眾房企紛紛借殼上市。



2003年,房地產被正式確立為國民經濟支柱,從此房企們更開始百花齊放。

這一年,如融創、融信、海亮、榮盛發展、上實發展以及鑫江置業成立,成為房地產最后一波強勢企業。

招保萬金的名頭開始在業內響徹云霄。

軍人出身的耿建明,帶著一幫建筑工人把榮盛做成了「環京一哥」,這個房企目前依舊把總部放在發家地:廊坊。

楊國強帶著碧桂園殺出一條血路,坐上了華南五虎的頭把交椅。

先做了幾個項目練練手的歐宗洪正式成立了融信,自此出身莆田最窮山村的歐氏三兄弟成為一代傳奇:老大掌管閩系著名的歐氏投資集團,老二創辦了正榮集團,老三的融信也飛速發展。

但隨著03年猝不及防的非典疫情,全國成交量直線歸零,這是社會與經濟領域的雙重考驗。

這其中不得不提到一個人,孫宏斌。

這個年輕人當年被柳傳志內定為接班人,又被他親手送進監獄。94年四年刑滿出獄后,孫宏斌去請柳傳志吃飯認錯。孫宏斌拿著柳傳志借給他的50萬元去天津開辦了順馳。

03年在中城年會上他叫板王石:“順馳今年銷售額要達到40億,2004年的目標是100億,我們的中長期戰略是要做全國第一,也就是要超過在座諸位,包括王總(王石)?!?/span>

王石紅了臉,駁斥他“睜眼說瞎話”。

要知道當時萬科在全國銷售住宅1.1萬多套,銷售額44億,開發面積世界第一。

后來王石預言“順馳馬上會很難受”。

不料想,王石一語成讖。

地王和購房熱導致房價暴漲過快,民怨沸騰。2004年政府逐漸出臺各種政策,通過收緊信貸和土地供應兩個閘門來抑制房價過快上漲。

房地產市場開始急轉直下。一路高速前進的順馳沒能堅持太久,資金鏈斷裂。約定注資的摩根士丹利臨時變卦,讓孫宏斌和順馳面臨絕境




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