臺灣金融分析聯盟

4種模式,解讀住房租賃資產證券化對樓市的影響

鵬元評級 2021-11-09 10:04:35

資料來源:齊俊杰看財經(ID:qijunjie82),齊俊杰


昨天,證監會和住建部聯手發布了《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》,并稱推進住房租賃資產證券化,將有助于盤活住房租賃存量資產,提高資金使用效率,促進住房租賃市場發展。

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這個通知明確了,產權清晰,工程質量符合要求,按照規定辦理住房租賃登記備案手續,能產生持續穩定現金流的企業,可以申請租賃資產證券化業務,在大中城市特別是雄安新區率先開展。

很多人問了,租賃資產證券化到底是什么東東呢?說白了就是一種融資形式,他是用未來的租金作為收入來源的,最簡單來說,就是有人告訴你,你把錢借給他,讓他買房子,或者蓋房子,以后他把這個房子租出去,然后收到的租金有你一份。你拿到的收益憑證就是證券。所以這本身就是一個出讓資金,然后收獲收益權的事。這其實有個名詞就叫做REITs,2016年國內的房企REITs類融資只有131億元,而房地產開發總融資14.5萬億,所以占比千分之一都不到,這個東西還是很有發展空間的。另外,根據鏈家的測算,未來10年租房市場租金總規模將比現在翻3倍,達到3萬億元,所以這就是租賃資產證券化的最大基礎。

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但是現在也有一個問題,租房資產證券化這個事聽起來很美,但落實起來去一點都不容易,屬于海市蜃樓看得見你卻咬不到,搞不好還會咬到舌頭。因為現在的租金回報率實在是太低太低了。很多大城市的租金回報率只有1%,這個回報率甚至比一年定期基準利率的1.5%還要低,所以很難去設計產品,金融杠桿的基礎就是期限錯配和風險錯配,也就是說你得有一個利差,我就能去加杠桿,但現在利差是負的,那么該怎么融資呢?誰愿意放棄年化1.5%的定期,甚至一年4%的無風險收益,而去投資一個只有1%-2%收益的證券呢?注意住房租賃證券化,可以理解為大家伙攢錢買房收租金,但卻不能理解為大家伙集資炒房,你只有房租收益權,卻沒有房屋所有權,所以房屋溢價的收益你是沒有的。那么這就大寫的尷尬了,即使是開發商,說我義務奉獻,一分錢不賺。比如萬科他的凈利率是10-15%,這個錢不要了,就當學雷鋒,那么他都忙活完,頂多這套房就是85折,一套100萬的房子,一年收租金1-2萬,租金回報是1-2%,那么85萬的房子,租金回報率也只有1.2-2.3%,所以依然不可能吸引社會融資,2.3%一年的理財,你覺得有可能賣的掉嗎?所以這根本就不科學。

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現在還有一個模式,就是二房東,也就是我以一個公司,在市場上收購大量的房源,然后再轉租,1萬一個月收進來,給他簡單裝修,規整配家電,然后1萬5租出去,這樣利潤空間就有了,刨除掉一些必要的運營開支,大概能有個10%-20%左右,這部分錢也是可以通過租賃證券化融資獲取的,如果一家公司只以自有資金發展,那么他的擴張速度將很慢,如果有了證券化融資渠道,他就可以拿出一半的利潤,分給投資者,然后不斷的用這個利潤空間來擴大業務,不斷的收購房源,然后加價出租。但是,這個模式有一個巨大的問題,他會抬高市場租金,原來1萬元的房子,他給抬價成了1萬5,雖然服務和設施更好了,但是如果這種二房東模式大規模開展,那么他也只能不斷抬價才能獲取利潤空間,最后就變成,低端住宅大量被收購改造(低端住房改造的邊際溢價率會更大),也就是說,市場上的便宜房子越來越少。其實邏輯很簡單,二房東的商業模式就是在原有房子上加上服務和設備補償,那么既然有這個補償,就必然要漲價。對應的數據表現就是,房租在持續上漲,恐怕到時候大家又會說,炒完房子炒租金了。這肯定不是我們愿意看到的情況。

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第三種模式,以土地不要錢的方式支持租賃證券化發展,把土地成本降下來之后,租金回報就有了空間,比如我們之前講的,農村集體建設用地轉租賃,土地成本占建設成本70%,如果土地沒成本,集體和開發商就可以一起發行資產證券化產品,廣泛吸納社會資金,還是那個例子,100萬的房子年租金2萬,如果你土地沒成本,那么對你來說成本只有20-30萬,那么租金回報率瞬間提升到了6-10%,這一下你就有了加杠桿的空間,可以借來資金大規模的籌建了。這是一個不漲租金,甚至可以降低租金的方式。當然弊端就是位置相對偏一些。不過我相信如果足夠便宜,還是能夠吸引不少租客的。

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第四種模式,純粹的政府行為,政府讓利,比如公租房的籌建,以前是政府出錢,現在可以像社會融資了,土地這塊利潤讓出去,把租金回報率提高,然后完全作為投資回報返給投資者,這樣有利于調動社會積極性,參與租賃證券化之中。但這一塊,現在最大的問題就是政府有多大的積極性。畢竟土地少賣一塊,就少一大筆收入。

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所以綜合來看,租賃資產證券化REITs,目前僅通過市場的力量已經很難做出來了,在這個模式里必須有人學雷鋒,要么開發商和中介不賺錢,要么政府不賺錢,要么投資者不賺錢,總得有一方犧牲利益才行。如果都不讓利,生推資產證券化的模式,那么最后就是二房東中介抬高市場租金成本。這肯定不是我們愿意看到的情況。


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